Ngày 06/01/2022 Chính phủ ban hành nghị định số 02/2022/NĐ-CP, quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản. Nghị định gồm có 2 Chương, 16 Điều, trong đó, Điều 4 quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đạt 3 điều kiện:

Thứ nhất: phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có ngành nghề kinh doanh bất động sản.

Thứ hai: phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở ban quản lý dự án… các thông tin về doanh nghiệp (tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật), thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh, thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh…Đối với các thông tin đã công khai quy định tại điểm này mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi.

Thứ ba: chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 của Luật kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, Nghị định cũng quy định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định của pháp luật sẽ không bắt buộc phải có ba điều kiện như trên.

Điều 7 quy định việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin

Nghị định số 02/2022/NĐ-CP đã cụ thể hoá quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 về việc công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh, đồng thời thể hiện sự minh bạch hoá thông tin trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Theo đó, các nội dung, thông tin doanh nghiệp phải công khai trên Trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án, tại các sàn giao dịch bất động sản gồm:

- Thông tin về doanh nghiệp: Tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật.

- Thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh.

- Thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có).

- Thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua; số lượng còn lại đang tiếp tục kinh doanh.

Bãi bỏ quy định vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định mức vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tối thiểu 20 tỷ đồng. Tuy nhiên, Luật Đầu tư năm 2020 đã bãi bỏ quy định về vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP bãi bỏ quy định vốn pháp định tại Nghị định số 76/2015/NĐ-CP, đồng thời bổ sung quy định về mức vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư dự án bất động sản căn cứ theo quy mô sử dụng đất cũng như cách thức xác định mức vốn chủ sở hữu:

Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Khi thực hiện kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án phải đáp ứng điều kiện theo quy định. Việc xác định vốn chủ sở hữu quy định căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.Như vậy, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP đã làm rõ điều kiện về năng lực tài chính của nhà đầu tư dự án bất động sản, đảm bảo sự đồng bộ giữa pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật đất đai cũng như những quy định mới của Luật Đầu tư 2020.

Áp dụng mẫu hợp đồng chung khi kinh doanh bất động sản

Từ ngày 01/3/2022, việc ký kết các hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động sản phải thực hiện theo mẫu của Nghị định số 02/2022/NĐ-CP, trong đó cả mẫu hợp đồng mua bán căn hộ du lịch, biệt thự du lịch (condotel), căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel)... Như vậy, kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, các nhà đầu tư bất động sản cần lưu ý về tính bắt buộc áp dụng đối với các mẫu hợp đồng được ban hành kèm theo Nghị định số 02/2022/NĐ-CP thay vì chỉ dùng để tham khảo trong quá trình ký kết hợp đồng như quy định tại Nghị định số 76/2015/NĐ-CP.

Điều kiện mới khi mua bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai

Theo Điều 7 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn (trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội) phải đảm bảo điều kiện:

- Có hợp đồng mua bán, thuê mua theo quy định. Nếu các bên ký trước ngày 01/3/2022 thì phải có hợp đồng đã ký kết.

- Chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Hợp đồng mua bán, thuê mua không có tranh chấp, khiếu kiện; nhà, công trình trong hợp đồng không thuộc diện bị kê biên, thế chấp trừ trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý.

- Nếu mua bán, thuê mua nhiều căn nhà trong cùng một hợp đồng mà các bên muốn chuyển nhượng từng căn nhà thì bên bán phải thoả thuận với chủ đầu tư sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi chuyển nhượng hợp đồng./.

                                                                    Nguồn tin: Viện Kiểm sát nhân dân huyện Bình Giang